כמה תשואה אפשר באמת להוציא מהשקעה בנדל"ן בבאר שבע?

כמה תשואה אפשר באמת להוציא מהשקעה בנדל"ן בבאר שבע?

באר שבע היא כבר מזמן לא "עיר סטודנטים בלבד" – היא מוקד השקעות פעיל, במיוחד עבור משקיעים שמחפשים נכסים מניבים עם פוטנציאל השבחה משמעותי. אבל השאלה הגדולה שמעסיקה את כולם היא: כמה תשואה באמת אפשר להוציא מהשקעה בנדל"ן בבאר שבע?

בואו נצלול לתוך המספרים, הדוגמאות והפרמטרים שמרכיבים את התשואה האמיתית – כדי שתוכלו לקבל החלטות על בסיס מידע ולא תחושת בטן.

‍

קודם כל – מה זו תשואה?

תשואה היא מדד שמראה כמה כסף הרווחת ביחס לסכום שהשקעת. התשואה יכולה להיות "שנתית נטו" (אחרי הוצאות), או "ברוטו" (לפני ניכוי הוצאות). בבאר שבע, ההפרש בין השתיים יכול להיות משמעותי – במיוחד אם הנכס דורש שיפוץ או ניהול פעיל.

לדוגמה, שני נכסים יכולים להיראות זהים במחיר ובמיקום – אבל אם אחד מהם מנוהל טוב יותר, או אם בוצע בו שיפוץ חכם, הוא יניב תשואה נטו גבוהה בהרבה.

‍

מהי התשואה הממוצעת על דירה להשקעה בבאר שבע?

• דירות ישנות באזורים מתפתחים (כמו שכונה ד' או ו') יכולות להניב תשואה ברוטו של 6%-8% בשנה.
• דירות משופצות המושכרות לסטודנטים סביב האוניברסיטה – 5%-6% נטו.
• נכסים שמושכרים למשפחות לטווח ארוך באזורים יציבים – סביב 4.5%-5% נטו.

יש לקחת בחשבון גם את עלויות התחזוקה לאורך השנים, ביטוחים, תיווך וניהול. תשואה ברוטו גבוהה יכולה להתכווץ משמעותית אם ההוצאות לא מנוהלות נכון. מצד שני, השקעה חכמה בשיפוץ או שיווק נכון עשויה להקפיץ את דמי השכירות ולשפר את התשואה הכוללת.

עם ליווי מקצועי, איתור נכון והשבחה חכמה – ניתן להגיע גם ל־9% ואף 10% ברוטו בשנים הראשונות.

‍

מה משפיע על גובה התשואה?

1. מחיר הרכישה – ככל שהוא נמוך יחסית לשוק, הסיכוי לתשואה גבוהה עולה.
2. השכירות החודשית בפועל – ולא רק לפי הערכות תיאורטיות.
3. רמת השיפוץ והשבחת הנכס – משפיעה על דמי השכירות וגם על ערך הנכס.
4. הוצאות נלוות – ניהול, תחזוקה, ביטוחים, מיסים.
5. תקופות ריקות – חודשים בהם אין שוכר פוגעים ישירות בתשואה.
6. סוג השוכר – משפחות, סטודנטים, או שוכרי משנה – כל אחד מגיע עם יתרונות וסיכונים שונים.
7. מימון ההשקעה – רכישה במינוף עשויה לשפר תשואה על ההון העצמי, אך מגדילה סיכון.

‍

דוגמה מהשטח:

נכס שנרכש ב־620,000 ש"ח בשכונה ג', שופץ בעלות של כ־80,000 ש"ח, הושכר ב־3,200 ש"ח בחודש. התשואה ברוטו: כ־6.2%, תשואה נטו לאחר ניהול מלא: 5.3%. עם השבחה נוספת, תוך שנתיים ערך הנכס טיפס ל־790,000 ש"ח – רווח הון של מעל 80,000 ש"ח.

דוגמה אחרת כוללת דירת 4 חדרים שנרכשה ב־720,000 ש"ח, לאחר השקעה של 60,000 ש"ח בשיפוץ, הושכרה למשפחה ב־3,600 ש"ח לחודש. במקרה הזה, התשואה נטו עמדה על כ־6.1%, והנכס נמכר כעבור שלוש שנים ב־860,000 ש"ח.

‍

אז מה המסקנה?

התשואה בבאר שבע יכולה להיות גבוהה – במיוחד כשפועלים נכון. הבחירה של הנכס, הדרך שבה משביחים אותו, ואופן הניהול לאורך הדרך – הם שיקבעו את הרווח האמיתי.

לא מדובר בנוסחה קבועה – אלא בהמון החלטות קטנות שמצטברות לרווח משמעותי. מי שפועל מתוך הבנה, בעזרת גורמים מקצועיים ובשקיפות מלאה – מגדיל משמעותית את הסיכוי להרוויח.

כמו בכל השקעה, ידע הוא כוח. ואם אתם רוצים למקסם תשואה ולהימנע מהפתעות – עדיף לא לפעול לבד.

רוצים להבין איך בונים השקעה עם תשואה מרבית? הכירו את תהליך הליווי המקצועי של ריבו נדל"ן

‍